相続なんて、ほとんどの方は一度もやったことなかったら何をどうすれば良いのかわかりませんよね。
そこで宅建士の私が、不動産を相続する時の全体的な流れを解説してきます
相続の流れなんですが、具体的にイメージを持ちやすくするために、父親が亡くなって、相続する場合で説明していきます。
遺産を相続する全体の流れは、以下のような感じとなります。
1、遺言書の確認
2、相続人の確認
3、相続財産の確認
4、遺産を分ける
5、相続財産を名義変更する
1、まずは遺言書があるかどうかを確認します
もし遺言書があっても、勝手に開けて見たらダメです。
家庭裁判所で遺言書の内容を確認してもらう、検認という手続きをしてからでないと見れません。
もし勝手に封を開けて見てしまうと、5万円以下の過量というペナルティーが課せられるんので注意してください
2、相続人の確認です
誰が相続するのか、遺言書があれば相続できる人はそこに書かれている人なんですが、遺言書がない場合は、基本的には法定相続人と言われる人が相続することになります。
この法定相続人になる人は、亡くなった人の配偶者と血族です
父親母親子供2人の4人家族で言うと、お父さんが亡くなったらお母さんとその子供2人が相続になります。
この法廷相人を確認する方法なんですが、亡くなったお父さんが、生まれてから死亡するまでの戸籍謄本を確認します。
再婚していたので、元の妻との間に子供がいた
愛人との間に生まれて認知した子供がいた
などという複雑なケースがあったとしても、戸籍謄本を見れば確認できます。
3、誰が相続するのか決まったら、次はどんな財産が残されているのか、相続財産の確認ですね
相続した財産に不動産があるかどうかを確認するには、市区町村から毎年春頃に届く、固定資産税の納税通書を確認します。
市区町村によって様式は違いますが、どの納税通書にも必ず所在地が書いてありますから、亡くなられたお父さんがどんな不動産を持っていたのかをチェックします
ここで1つ気をつけたいのが、固定資産税の納税通知書に記載されない不動産もあるということです。
30万円以下の不動産は、持っていても固定資産税がかからないから、納税通書には記載されません。
しかしながら、相続税の課税対象にはなりますから、申告漏れにならないように注意が必要です。
申告漏れすると、追徴課税を払わされる恐れがあります。
よって、お父さんがどんな土地を所有していたのかは、全部確認しないといけないのですが、これを調べるのはすごく大変です。
ですから、お父さんが元気なうちに、どんな不動産をどれだけ持ってるのか確認しておくようにしてください
特にね投資目的で土地を買ったのだけれども、原野商法などに引っかかってしまって、安い土地を長年にわたって持っている、ということもありますから気をつけてください。
相続人と相続財産が確定したら、次はどうやって財産を分けるのか、相続人全員で遺産の分割について話し合う『遺産分割協議』を行います
この遺産分割協議では、どうやって遺産を分けるのか、みんな納得できるように遺産分割協議書を作って、相続人全員がこれに署名捺印を行います
相続人が何人もいる場合は、しっかり話し合っておかないと、後々揉めて裁判になったりして、兄弟の中が悪くなったりしますから、これは慎重にやってください。
そして最後に、相続財産の名義変更を行います。
残された不動産を誰が相続するか決まったら
今度は相続登記の手続きを行います
不動産の所有権が亡くなったお父さんから子供へ移りましたよと手続きするんですね
この相続登記の手続きは司法書士に頼んでやってもらうことが一般的です
ここまでで大体の流れは分かりました
相続の流れは
1、遺言者の確認
2、相続人の確認
3、相続財産の確認
4、遺産を分ける
5、相続財産を名義変更する
この流れで進めていきます
次に、相続した不動産をどうするのか、
不動産の取り扱いには大きく分けると5つのパターンがあります
1、住む
2、貸し出す
3、土地活用する
4、売却する
5、相続を放棄する
順番に解説してます
1、まず相続して住む
もし住みたい人がいるなら空き家にならずに住みますからこれは1つの良い方法です
ただ相続人が何人かいると、他の相続人との兼ね合いがあるんで、誰が住むのか、また、住まない人は、財産がもらえるのかなど、分け方については話し合いが必要になります
例えば、1人暮らししていたお父さんが、実家5000万円と、貯金を4000万円残してなくなって、その遺産を子供たち3人で分ける場合を考えてみましょう
相続財産の合計はね9000万円ですから、3人で分けると1人あたり3000万円が相続分となります
ここで長男が実家に住むってなった場合は、長男は実家5000万円を相続することになりますから、後の2人はこの残った貯金を半分ずつ分けることになって2000万円しか相続できていません
そうなると不公平なので、長男から2人に1000万円ずつ現金を払って公平にする必要があるんです
これを代償分割と言うのですが、こういった分け方の話を、兄弟間でしっかりとやっておかないと、後で揉める原因になりますから注意してください
次は貸し出す場合です
実家に誰も住みたがらない場合は、人に貸して家賃をもらう賃貸用の不動産として活用するっていう手もあります
この場合毎月家賃収入が得られるメリットはありますが、家が古いと貸す前に数百万のリフォーム費用がかかってしまう恐れがあるので注意が必要です。
実家を兄弟3人で共有名義で相続して、賃貸として他人に貸し出すこともできるのですが、これはあまりお勧めできません
というのも、共有名義で相続すると自分たち兄弟の間は良いのですが、その子供の代、孫の代と受け継がれていくと、将来権利関係が複雑になってしまうので、やめた方が良いです。
共有名義にしてると将来実家を売却したいと思っても、共有者全員の合意が得られないと売ることができませんから、その場しのぎでの共有名義にするのはやめておきましょう
相続した土地を活用する土地活用です
実家をそのまま貸したい貸し出したいんだけども、建物が立ったままだと借手がなかなか見つからない時は、解体して更地にして貸すというのも1つの方法です
更地の状態だと、資材置き場に使ったり、倉庫として使いたいという、商用目的の人にも貸せるようになりますから、借手が見つかる可能性は広がります
ただしさらちにするには解体費用がかかるのと、立地や広さなどで、商用活用に使えるかどうかが分かりませんから、不動産会社とどちらがいいのかを相談してから決めるようにしてください
相続した実家を、売却して、現金にするっていう方法もあります
実家を売却してね現金化すれば、相続人同士で1円単位まできっちり公平に分けれますから、揉めることもないですよね
ただ、思い入れのある実家を手放すことにはなりますし、希望通りの価格やタイミングで売却できるとは限りませんから、そこは理解しておく必要があります
それと実家を売却する場合は、相続した子供の名前に名義を変えてからでないと売れませんから注意してください
売却する場合は、他にも細かい注意点がありますから、売ろうと思ったらまずは不動産会社に相談するこれがポイントです
不動産業者に相談するのと、相談しないのとでは、売却価格に大きな差が出てきますから、必ず相談するようにしてください
相続を放棄する
実家が田舎で資産価値がほとんどない場合だと、人に貸したり土地活用をすることも難しいです
相続すると、かえって手がかかって面倒だなっていう場合は、相続自体を放棄することもできるんです
ただし実家だけを相続しないっていう都合のいいことはできなくて、相続を放棄するなら、貯金や株などの全ての相続財産も放棄しないといけないです
相続を一切しないっていうことです
だから、相続財産が実家しかないよという人なら、資産価値のない家をもらうと後の管理費の方がお金がかかりますから、相続自体を放棄する方が得かもしれません
借金も相続財産に含まれますから、他の財産よりも借金の方が多い場合も放棄する方が得ですよ
今回のまとめです
相続した場合の基本的な流れは
1、遺言書の確認
2、相続人の確認
3、相続財産の確認
4、遺産を分ける
5、相続財産を明義変更する
そして相続した不動産の取り扱いは大き上げると5つ
ⅰ）済む
ⅱ）貸し出す
ⅲ）土地活用する
ⅳ）売却する
ⅴ）相続を放棄する
この中でどのパターンが自分にとって1番いいのか最も良い活用方法を選んでください
初めてですと、どれが良いのか決めにくいですから、不動産会社の専門家に相談しながら慎重に進めるようにしてください
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